Fremleiekontrakt – Komplett guide for 2025

Å leie eller leie ut en bolig er allerede en prosess full av detaljer, men når det kommer til fremleie, blir ting enda mer komplekst. En fremleiekontrakt er en juridisk bindende avtale mellom den opprinnelige leietakeren og en ny person som skal leie boligen videre – helt eller delvis. Mange går inn i fremleie uten å være klar over hvilke lover, regler og juridiske forpliktelser som gjelder. Dette kan føre til både konflikter og økonomiske tap.

I denne guiden får du en komplett innføring i hva en fremleiekontrakt er, når den kan brukes, hvilke rettigheter og plikter partene har, og hvordan du kan sikre deg mot juridiske problemer. Vi gir deg også en gratis fremleiekontrakt-mal og deler praktiske tips som hjelper deg å gjøre fremleie både trygt og lovlig.

1. Hva er en fremleiekontrakt?

En fremleiekontrakt er en avtale hvor en leietaker (ofte kalt hovedleietaker) leier ut hele eller deler av boligen videre til en annen person (fremleietaker). Det er viktig å forstå at dette skiller seg fra en vanlig leiekontrakt, siden hovedleietaker fortsatt står ansvarlig overfor utleier.

For eksempel:

Ola leier en leilighet fra en utleier.
Han får jobb i en annen by i seks måneder.
Han ønsker å leie ut leiligheten videre i denne perioden.
Da kan Ola inngå en fremleiekontrakt med Kari, men Ola har fortsatt ansvaret overfor den opprinnelige utleieren.

Kjennetegn ved fremleie:

Hovedleietaker er fortsatt bundet av husleiekontrakten med utleier.
Fremleietaker betaler leie til hovedleietaker, ikke direkte til utleier (med mindre det er avtalt).
Utleiers samtykke kreves i de fleste tilfeller.

Dette gjør at fremleiekontrakten må være veldig tydelig, slik at begge parter vet hva de går med på.

2. Når er fremleie tillatt?

Fremleie er ikke alltid lov. Husleieloven setter klare grenser for når man kan fremleie bolig. I de fleste tilfeller kreves det skriftlig samtykke fra utleier, men det finnes også situasjoner hvor utleier ikke kan nekte.

Eksempler på når fremleie er lov:

Midlertidig fravær: Hvis du skal på utveksling, militærtjeneste eller midlertidig flytte, har du rett til å fremleie i en periode.
Delt fremleie: Hvis du leier et rom i en større bolig, kan du fremleie det ene rommet, men du må fortsatt bo der selv.
Kortvarig fremleie: Dersom fremleien skjer i en begrenset periode og ikke strider mot kontrakten.

Eksempler på når utleier kan nekte fremleie:

Hvis fremleietakeren ikke virker økonomisk skikket.
Hvis fremleien kan føre til urimelig belastning for utleier.
Hvis kontrakten eksplisitt forbyr fremleie (men dette må være juridisk gyldig formulert).

En tommelfingerregel er at du alltid bør ha skriftlig godkjenning fra utleier før du inngår en fremleiekontrakt.

3. Viktige elementer i en fremleiekontrakt

En fremleiekontrakt bør være like grundig som en ordinær leiekontrakt. Mange konflikter oppstår fordi avtalen er for vag eller ufullstendig.

Her er punktene som bør inkluderes:

Partenes navn og kontaktinformasjon (hovedleietaker, fremleietaker og eventuelt utleier).
Adresse til boligen som leies ut.
Leiebeløp og betalingsmåte (hvem betaler til hvem og når).
Depositum – beløp, konto og vilkår for tilbakebetaling.
Leieperiode – startdato og sluttdato.
Inventarliste dersom boligen leies ut møblert.
Plikter og ansvar for begge parter (vedlikehold, strøm, internett, forsikring).
Oppsigelsesfrist – bør være identisk med den i hovedkontrakten.
Signaturer fra begge parter og eventuell godkjenning fra utleier.

En fremleiekontrakt uten disse punktene kan bli ugyldig eller føre til tvister.

4. Rettigheter og plikter ved fremleie

Når du inngår en fremleiekontrakt, gjelder mange av de samme reglene som i en ordinær leiekontrakt, men med noen ekstra lag av ansvar.

Hovedleietakers plikter:

Betale husleie til utleier, uansett om fremleietaker betaler i tide eller ikke.
Sørge for at fremleietaker følger reglene i kontrakten.
Informere utleier om fremleie og innhente samtykke.

Fremleietakers plikter:

Betale husleie i tide til hovedleietaker.
Følge husordensregler og kontraktsvilkår.
Behandle boligen på en forsvarlig måte.

Utleiers rettigheter:

Kan kreve å godkjenne fremleietaker.
Har fortsatt sitt kontraktsforhold med hovedleietaker, ikke fremleietaker.

Det er viktig å merke seg at hovedleietaker alltid står ansvarlig overfor utleier, uansett hva fremleietakeren gjør. Dette betyr at hvis fremleietaker ødelegger noe, er det hovedleietaker som risikerer å miste depositumet.

5. Fordeler og ulemper ved fremleie

Som med alt annet innen boligleie finnes det både fordeler og ulemper ved fremleie.

Fordeler:

Gir hovedleietaker mulighet til å beholde boligen selv om man midlertidig er borte.
Fremleietaker kan få kortsiktig bolig uten å måtte inngå en lang kontrakt.
Fleksibilitet for begge parter.

Ulemper:

Hovedleietaker har fortsatt økonomisk risiko.
Kan oppstå konflikter mellom fremleietaker og hovedleietaker.
Utleier kan bli skeptisk hvis fremleie håndteres dårlig.

En god fremleiekontrakt kan bidra til å minimere risikoene og gjøre ordningen tryggere for alle parter.

6. Fremleiekontrakt og husleieloven

Når vi snakker om fremleie, kan vi ikke ignorere husleieloven – den juridiske rammen som regulerer alle leieforhold i Norge. Mange leietakere og utleiere er ikke klar over at husleieloven faktisk gir ganske tydelige regler for fremleie, og disse reglene trumfer eventuelle uklare formuleringer i en privat kontrakt.

Viktige punkter fra husleieloven:

Fremleie krever normalt utleiers samtykke (§ 7-2).
Utleier kan bare nekte fremleie på saklig grunnlag.
Midlertidig fravær (studier, arbeid, sykdom) gir leietaker en klar rett til å fremleie.
Hvis utleier nekter uten saklig grunn, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget (HTU).

Dette betyr at du som leietaker ikke står maktesløs hvis utleier prøver å nekte deg uten gyldig grunn. Mange tror at utleier har all makt, men loven er faktisk ganske balansert.

Et eksempel:
La oss si at du skal studere i utlandet i seks måneder og vil fremleie leiligheten. Utleier sier nei fordi han "ikke liker fremleie". Dette er ikke en saklig grunn, og du kan kreve å få lov til å fremleie.

Tips: Sørg alltid for å ha skriftlig dokumentasjon på både forespørsel og eventuelt avslag. Dette gjør det enklere å gå videre med saken dersom konflikten havner hos HTU.

7. Hvordan skrive en fremleiekontrakt?

Mange tror det holder å skrive et par linjer på et ark og signere, men en profesjonell fremleiekontrakt bør være mer detaljert enn som så. Jo tydeligere avtalen er, jo færre konflikter oppstår.

Steg-for-steg for å lage en fremleiekontrakt:

Start med personalia: Fullt navn, adresse, telefonnummer og fødselsdato for begge parter.
Boligens detaljer: Adresse, antall rom, møblering og standard.
Leieperiode: Klare datoer for innflytting og utflytting.
Leie og betaling: Beløp, forfallsdato, betalingsmåte og eventuelle tilleggsutgifter.
Depositum: Angi beløp og egen depositumskonto (ikke privat konto!).
Ansvar for skader: Avtal hvem som dekker hva hvis noe går galt.
Husordensregler: Støy, røyking, husdyr, bruk av fellesarealer.
Vedlikehold: Hvem skal bytte lyspærer, vaske trappeoppgangen, klippe gress?
Oppsigelsesfrist: Må samsvare med hovedkontrakten.
Signaturer: Begge parter signerer, og utleier gir sitt samtykke skriftlig.

En god fremleiekontrakt kan sammenlignes med en forsikringspolise – du håper at du aldri får bruk for den, men den kan redde deg hvis ting går galt.

8. Fremleiekontrakt mal (gratis eksempel)

For å gjøre det enklere å komme i gang, kan du bruke en mal for fremleiekontrakt. Dette er en standardisert kontrakt som dekker de fleste viktige punktene.

Her er et eksempel på hvordan en enkel mal kan se ut (kortversjon):

Punkt	Beskrivelse
Parter	Hovedleietaker: Ola Nordmann, Fremleietaker: Kari Hansen
Adresse	Storgata 15, 0184 Oslo
Leieperiode	01.10.2025 – 31.03.2026
Månedsleie	12 000 kr, betales den 1. hver måned
Depositum	24 000 kr på egen depositumskonto
Inventar	Sofa, seng, bord, hvitevarer
Oppsigelsesfrist	3 måneder
Signaturer	Begge parter signerer og utleier gir skriftlig samtykke

Husk: En mal er kun et utgangspunkt. Du bør alltid tilpasse kontrakten til dine behov, og aller helst få den kvalitetssikret av en advokat eller boligjurist.

9. Vanlige feil ved fremleie

Selv om fremleiekontrakt virker enkelt, ser vi ofte de samme feilene gå igjen. Mange av disse feilene kan føre til dyre konflikter.

De vanligste feilene er:

Fremleie uten skriftlig godkjenning fra utleier.
Manglende depositum eller feil håndtering av depositum (f.eks. penger på privat konto).
Ingen tydelig oppsigelsesklausul.
Dårlig inventarliste – som fører til krangling om ødelagte møbler.
For høy husleie: Hovedleietaker tar mer enn det han selv betaler til utleier (ulovlig).

La oss ta et konkret eksempel:
En student fremleide rommet sitt uten kontrakt. Da han kom tilbake, var møblene ødelagt og rommet fullt av skader. Fordi det ikke fantes inventarliste eller skriftlig avtale, ble det umulig å kreve erstatning fra fremleietakeren. Studenten måtte selv betale for alt.

Lærdommen: Spar deg for problemer – skriv en ordentlig kontrakt, før dere i det hele tatt utveksler nøkler.

10. Hva gjør du hvis konflikter oppstår?

Selv med en god kontrakt kan konflikter oppstå. Fremleie innebærer ofte at partene ikke kjenner hverandre godt, og det øker risikoen for misforståelser.

Vanlige konflikter:

Fremleietaker betaler ikke husleie.
Skader på bolig eller møbler.
Fremleietaker nekter å flytte ut ved kontraktens slutt.
Uenighet om depositum.

Hvordan løse konflikter:

Dialog først: Prøv å løse problemet direkte og skriftlig.
Dokumentasjon: Ta bilder, lagre meldinger og noter alt som kan brukes som bevis.
Husleietvistutvalget (HTU): Hvis dere ikke blir enige, kan saken bringes inn til HTU – et rimelig og raskt alternativ til domstolene.
Juridisk bistand: Ved større saker kan en advokat være nødvendig.

En god huskeregel er: Forebygging er bedre enn behandling. En ryddig kontrakt og god kommunikasjon gjør det mye mindre sannsynlig at du havner i en konflikt.

11. Fremleiekontrakt for rom vs. hel bolig

Det er en stor forskjell på å fremleie et rom i en bolig du selv fortsatt bor i, og å fremleie hele boligen. Begge deler er regulert av husleieloven, men reglene er litt ulike.

Fremleie av rom

Du kan som regel fremleie et rom uten store problemer, så lenge du selv bor i boligen.
Utleier har normalt lite å si, men det er lurt å informere og få samtykke.
Leieforholdet blir mer som et bofellesskap, og husordensreglene får stor betydning.

Fremleie av hele boligen

Krever alltid skriftlig samtykke fra utleier.
Utleier kan nekte hvis de har saklig grunn (økonomi, tidligere mislighold, osv.).
Hele ansvaret for vedlikehold, betaling og oppsigelse ligger fortsatt hos hovedleietaker.

Et godt eksempel:
Hvis du fremleier et rom til en venn mens du selv bor i leiligheten, fungerer det ofte greit. Men hvis du fremleier hele leiligheten til en fremmed i seks måneder, må du være mye mer nøye med kontrakt, depositum og regler. Risikoen for konflikt øker når du ikke selv bor der.

12. Depositum ved fremleie

Depositum er kanskje den mest omdiskuterte delen av fremleiekontrakter. Mange gjør feil her – enten ved å ikke ta depositum i det hele tatt, eller ved å sette pengene inn på en privat konto. Begge deler kan gi store problemer.

Riktig håndtering av depositum:

Opprett en egen depositumskonto i banken, på fremleietakers navn.
Depositum bør normalt være 3 måneders leie.
Pengene skal stå på sperret konto, og begge parter må signere for utbetaling.
Utbetaling skjer kun ved enighet eller rettskraftig avgjørelse.

Vanlige feil:

Hovedleietaker setter pengene på sin egen konto (ulovlig).
Ingen depositum blir tatt, og fremleietaker stikker av uten å betale siste månedsleie.
Uklare regler for hva depositumet kan brukes til.

Depositum fungerer som en sikkerhetsbuffer. Det beskytter både hovedleietaker og utleier mot tap. Hvis du dropper depositum, setter du deg selv i en sårbar situasjon.

13. Skatt og fremleie – hva må du tenke på?

Mange glemmer at fremleie faktisk kan ha skattemessige konsekvenser. Skatteetaten har klare regler for når leieinntekt er skattefri, og når du må betale skatt.

Skattefritt: Hvis du fremleier deler av egen bolig og selv bor der, og leieinntekten ikke overstiger visse grenser (for eksempel halvparten av markedsleie).
Skattepliktig: Hvis du fremleier hele boligen eller tjener mer enn grensene tillater.

Et eksempel:
Hvis du fremleier hele leiligheten din i seks måneder mens du studerer i utlandet, kan inntekten bli skattepliktig. Du må da føre dette i skattemeldingen.

Tips:

Bruk Skatteetatens kalkulator for å sjekke om du må betale skatt.
Husk å spare på alle kvitteringer og kontrakter – det kan være nyttig ved kontroll.

14. Fremleiekontrakt og Airbnb/ korttidsutleie

De siste årene har Airbnb og korttidsutleie skapt mange konflikter mellom leietakere og utleiere. Mange tror de kan fremleie boligen sin på Airbnb uten samtykke, men dette er en stor misforståelse.

Regler for korttidsutleie:

Du kan ikke legge ut leiligheten på Airbnb uten utleiers godkjenning.
Korttidsutleie regnes ofte som næringsvirksomhet, ikke vanlig fremleie.
Sameier og borettslag kan ha egne regler som begrenser eller forbyr dette.

Eksempel:
En leietaker i Oslo fremleide leiligheten sin på Airbnb mens han var på ferie. Utleier oppdaget det via naboer, og leieforholdet ble hevet på dagen. Dette var lovlig fordi leietakeren hadde brutt kontrakten og husleieloven.

Kort oppsummert: Skal du fremleie via Airbnb eller liknende plattformer, må du alltid ha utleiers samtykke.

15. Praktiske tips for en trygg fremleiekontrakt

Til slutt, la oss se på noen praktiske tips som gjør fremleie tryggere og mer forutsigbart.

Sjekkliste for trygg fremleie:

Få skriftlig samtykke fra utleier.
Bruk en profesjonell fremleiekontrakt, ikke bare en muntlig avtale.
Opprett depositumskonto – aldri privat konto.
Lag en detaljert inventarliste med bilder.
Skriv inn tydelig oppsigelsestid.
Ha en åpen dialog med både utleier og fremleietaker.
Unngå å ta mer i husleie enn du selv betaler – det er ulovlig.
Dokumenter alt skriftlig – SMS og muntlige avtaler kan være vanskelige å bevise.
Vær nøye med å følge husordensregler – brudd kan gi utkastelse.
Husk skattereglene – meld inn inntekten hvis den er skattepliktig.

Konklusjon

En fremleiekontrakt kan være en trygg og god løsning både for leietaker, fremleietaker og utleier – men bare dersom den gjøres riktig. Det viktigste du må huske, er at hovedleietaker alltid står ansvarlig overfor utleier. Det betyr at du bør være ekstra nøye med hvem du fremleier til, og at kontrakten må være tydelig på alle punkter.

Med en ryddig fremleiekontrakt, depositum på riktig konto, og skriftlig godkjenning fra utleier, kan fremleie være en fleksibel og praktisk løsning. Dropper du disse stegene, kan du i verste fall ende opp med økonomiske tap eller rettslige konflikter.

Ofte stilte spørsmål om fremleiekontrakt

1. Kan utleier nekte fremleie?
Ja, men kun på saklig grunnlag. De kan for eksempel nekte hvis fremleietaker virker økonomisk uansvarlig.

2. Må jeg betale skatt på leieinntekter fra fremleie?
Det avhenger av situasjonen. Fremleie av hele boligen er som regel skattepliktig.

3. Kan jeg fremleie uten skriftlig kontrakt?
Teknisk sett ja, men det er sterkt frarådet. Uten kontrakt står du juridisk svakt.

4. Er det lov å ta høyere husleie av fremleietaker enn jeg selv betaler?
Nei, det er ulovlig. Husleieloven setter grenser for dette.

5. Hva skjer hvis fremleietaker ikke betaler leie?
Hovedleietaker må fortsatt betale til utleier. Deretter må du selv kreve pengene inn fra fremleietaker.

Bygg din egen stol med våre detaljerte tegninger

mandag 15. september 2025

Fremleiekontrakt – Alt du må vite (Gratis mal & juridiske tips 2025)